Aspectos de la plusvalía

¿Qué es la plusvalía en Colombia?

La plusvalía en Colombia es entendida como el mayor valor que se genera en el precio del suelo debido a una acción o actuación urbanística[1] del Estado, es decir, por una decisión o acción diferente del actuar del propietario o poseedor de cada bien inmueble.

Debe tenerse en cuenta que en términos económicos y de manera general la plusvalía del suelo es el mayor valor que se genere por cualquier concepto, pero a la plusvalía que nos referimos en el presente caso es a la que se genera debido a la acción o actuación urbanística emprendida por la administración pública.

El artículo 82 de la Constitución Política de Colombia establece que las entidades públicas “participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”.

Con base en dicha norma, el artículo 73 de la Ley 388 de 1997 determinó que las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, “generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones”; y reglamentó el tema de tal forma que pueda entenderse cuándo hay lugar a la plusvalía, cómo debe calcularse y cómo debe pagarse.

Es decir, para que en un predio se produzca la plusvalía se necesita que el Estado (en Colombia el municipio o distrito), produzca una decisión administrativa que contemple acciones urbanísticas y estas a su vez contemplen hechos generadores de plusvalía.

Una acción administrativa puede estar contenida en un acuerdo municipal, en un decreto del alcalde o en una resolución de una entidad municipal o distrital competente. Se entiende que dicha decisión contempla acciones urbanísticas cuando éstas están dirigidas a reglamentar o complementar los usos del suelo, la edificabilidad, el espacio público, las vías, o la clasificación del territorio, entre otras.

Ahora bien, para que exista un hecho generador de plusvalía se necesita que las nuevas decisiones administrativas (nuevas normas) contemplen un mejoramiento en los predios respecto de las normas antes establecidas, bien sea que se trate de la asignación de un mejor uso, de un mayor potencial de edificabilidad o de un mejoramiento en la clasificación del suelo.

Destinación de las plusvalías

El dinero que se recaude por concepto de plusvalías, debe destinarse para el desarrollo de vivienda de interés social, infraestructura vial, espacio público, macroproyectos y programas de renovación urbana entre otros.

El artículo 85 de la Ley 388 de 1997 precisa la destinación de los recursos que se recauden por plusvalía para:

  1. Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés social.

  2. Construcción o mejoramiento de infraestructuras viales, de servicios públicos domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales para la adecuación de asentamientos urbanos en condiciones de desarrollo incompleto o inadecuado.

  3. Ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes y expansión y recuperación de los centros y equipamientos que conforman la red del espacio público urbano.

  4. Financiamiento de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo de interés general.

  5. Actuaciones urbanísticas en macroproyectos, programas de renovación urbana u otros proyectos que se desarrollen a través de unidades de actuación urbanística.

  6. Pago de precio o indemnizaciones por acciones de adquisición voluntaria o expropiación de inmuebles, para programas de renovación urbana.

  7. Fomento de la creación cultural y al mantenimiento del patrimonio cultural del municipio o distrito, mediante la mejora, adecuación o restauración de bienes inmuebles catalogados como patrimonio cultural, especialmente en las zonas de las ciudades declaradas como de desarrollo incompleto o inadecuado.

Corresponde a los municipios y distritos a través del plan de ordenamiento territorial o de los instrumentos que lo desarrollen, definir las prioridades de inversión de los recursos recaudados provenientes de la participación en las plusvalías.

La destinación de la plusvalía ha tenido cuestionamientos e incluso demandas al artículo 85 de la citada Ley. Mediante Sentencia C-517 de 2007, la Corte Constitucional dijo que cabe mencionar que “al estudiar la constitucionalidad del artículo 85 de la Ley 388 de 1997 que “dispuso la destinación del producto de la participación en la plusvalía a favor de los municipios y distritos a la compra de predios para vivienda de interés social”, se estima que esa destinación, al igual que otras mencionadas en el precepto, es razonable y proporcionada en la medida en que procura mejorar la calidad de vida de los habitantes de las ciudades, fuera de lo cual indicó que “es algo consustancial a la esencia misma de la plusvalía”, uno de cuyos propósitos es “la seguridad de proporcionar a sus habitantes una especial calidad de vida”[2]

Reglamentación de la plusvalía en cada municipio o distrito.

La plusvalía no puede ser cobrada si no se encuentra reglamentada mediante Acuerdo en el municipio o distrito. Es decir no bastan las normas constitucionales y legales para proceder a liquidar y cobrar la plusvalía, se necesite que el Concejo municipal o distrital determine en qué sectores aplica, a qué se destinará y en especial cual va a ser el monto de participación de la respectiva entidad territorial.

Esta es una disposición legal consagrada en el artículo 73 de la Ley 388 de 1997, que dice:

Los concejos municipales y distritales establecerán mediante acuerdos de carácter general, las normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos territorios.

Hechos generadores de plusvalía

Para que haya lugar a determinar la plusvalía tienen que presentarse los hechos legales que dan lugar a ella. Uno cualquiera.

Estos hechos están previstos por el artículo 74 de la Ley 388 de 1997. Es decir que el municipio o distrito no puede crear nuevos hechos generadores sino acatar los previstos en dicha norma.

Según el artículo 74 de la Ley 388 de 1997, constituyen hechos generadores de la participación en la plusvalía, las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas según lo establecido en el artículo 8º de la citada Ley, y que autorizan específicamente, “ya sea a destinar el inmueble a un uso más rentable, o bien incrementar el aprovechamiento del suelo permitiendo una mayor área edificada, de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen”.

La Ley señala como hechos generadores de plusvalías, los siguientes:

1) La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.

2) El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo. Es decir por cambio de usos del suelo, a uno más rentable.

3) La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

4) Por obra pública cuando no se haya cobrado valorización. Esta es una disposición que no se encuentra en el artículo 74 sino 82 de la Ley 388 de 1997.

Es competencia de los municipio y distritos, en virtud de la reglamentación que deben hacer mediante Acuerdo, según lo dispone el artículo 73 de la Ley 388 de 1997, especificar y delimitar las zonas o subzonas beneficiarias de una o varias de las acciones urbanísticas que darán lugar a los hechos generadores de plusvalías, las cuales, según la Ley, serán tenidas en cuenta, sea en conjunto o cada una por separado, para determinar el efecto de la plusvalía o los derechos adicionales de construcción y desarrollo, cuando fuere del caso.

La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano

Corresponde a los planes de ordenamiento territorial establecer la clasificación del suelo en cada municipio o distrito, y en virtud de esa función y conforme a los lineamientos que señala la Ley 388 de 1997, se determina el suelo urbano, el suelo de expansión, el suelo suburbano y el suelo rural.

Lo que dice el artículo 74 de la citada Ley es que si a una zona de terreno se le cambia la clasificación, es decir se lo convierte de rural a expansión o de rural a suburbano hay lugar a generar plusvalía y sobre ella el municipio o distrito tiene derecho en un porcentaje.

Hay que tener en cuenta que la clasificación de del suelo solo puede hacerse a través de los planes de ordenamiento territorial, razón por la cual, solo con la elaboración o modificación de éstos es que se puede configurar el hecho generador mencionado, si es que dicha acción consiste en convertir suelo rural en suelo de expansión o en suelo suburbano.

La mayoría de los planes de ordenamiento territorial fueron elaborados a principios de los años 2000, no obstante, la reglamentación de la plusvalía se hizo, en cada municipio o distrito, con posterioridad a la elaboración de los planes, razón por la cual hay lugar a argumentar que entrar a liquidar y cobrar la plusvalía por el cambio de clasificación del suelo resulta retroactivo, toda vez que dicho cambio en la clasificación del suelo es la acción urbanística que dio lugar a la acusación del gravamen, es decir se trata de una causación anterior a la reglamentación del “tributo”.

Pero no ocurre lo mismo si se trata de una revisión de un Plan, o si cuando se elaboró el mismo ya se encontraba reglamentada mediante Acuerdo la plusvalía en el municipio o distrito correspondiente.

El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo

Este hecho generador consiste en asignar, mediante la acción urbanística, un mejor uso en los predios sobre los cuales recae dicha acción. Ello supone un mayor valor del metro cuadrado de terreno, y ese mayor valor es lo que se conoce como plusvalía sobre la cual participa en un porcentaje el distrito o municipio.

El cambio de los usos del suelo puede hacerse mediante el plan de ordenamiento territorial o con los instrumentos de planificación que lo complementan, siempre y cuando dichos instrumentos tengan competencia para hacerlo.

La competencia para reglamentar los usos del suelo y por lo tanto llevar a cabo los cambios respectivos, la da el plan de ordenamiento territorial, si es que en él no se decide establecerlos directamente. O puede suceder que los establezca y diga que en adelante los cambios se hagan mediante otros instrumentos.

Hablar de otros instrumentos significa que los mismos podrán ser expedidos por el alcalde o la autoridad de planeación.

En la práctica sucede que en los municipios pequeños es el plan, directamente, el que aprueba la reglamentación de los usos del suelo, es decir aprueba las fichas técnicas o fichas normativas o el instrumento que contenga las normas de usos, alturas, volumetrías, etc.

Pero los municipios que comprenden grandes áreas urbanas, por lo general, asignan siquiera una parte para que los usos del suelo sean reglamentados y por ende modificados (cuando sea del caso) por autoridades como el alcalde, mediante los instrumentos de planeamiento.

Cada vez que se establezcan cambios en los usos del suelo habrá lugar a revisar si se produce plusvalía, así antes el predio o predios ya haya sido objeto de dicho gravamen. Esto por cuanto cada acción es diferente. No obstante, no es solo la acción o solo el hecho generador el que da lugar al cobro de la plusvalía, sino que la misma debe ser constatada en la realidad mediante un avaluador. Debe comprobarse que en efecto el suelo adquirió un mayor valor en cada acción urbanística, caso contrario, bien pueden darse cambios en los usos del suelo y no habrá lugar a pagar participación alguna al municipio o distrito.

La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación

Este hecho generador consiste en que las nuevas normas permiten una mayor edificabilidad, bien sea porque aumentan el índice de ocupación o el índice de edificabilidad o ambos a la vez.

Significa que la norma anterior permitía, por ejemplo, la construcción de cinco (5) pisos y ahora, la nueva norma proferida por la acción urbanística permite, por decir algo, 10 pisos. Aquí surge una plusvalía por los cinco pisos demás que el propietario o poseedor puede construir gracias a la acción urbanística.

En Colombia, por lo general, las normas urbanísticas ponen límites a la altura y al índice de ocupación del terreno. Pero ello no quiere decir que luego no se pueda determinar que la altura o la ocupación pueden ser mayor.

Obra pública cuando no se haya cobrado valorización.

Esta es una disposición que no se encuentra en el artículo 74 sino 82 de la Ley 388 de 1997. Significa que los concejos municipales también pude reglamentar el cobro de plusvalía por obra pública, siempre que no se opte por cobrar valorización por el mismo concepto.

La norma es clara en señalar que no se puede cobrar dos veces el mismo tributo, es decir, no se puede cobrar valorización y también plusvalía.

Al igual que en los demás casos, para que sea procedente el cobro de plusvalía por obra pública se requiere que el concejo municipal o distrital haya reglamentado el tema.

Estimación del efecto plusvalía

Para estimar o determinar la plusvalía, debe tenerse en cuenta cada caso o hecho generador y proceder de la siguiente manera:

Incorporación del suelo rural al de expansión urbana o de la clasificación de parte del suelo rural como suburbano.

Cuando hay lugar a este hecho generador, según el artículo 75 de la Ley 388 de 1997, se debe proceder de la siguiente manera:

1) Establecer el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía. Esta determinación se hará una vez se expida el acto administrativo que define la nueva clasificación del suelo correspondiente.

2) Una vez se apruebe el plan parcial o cualquier otro instrumento o las normas específicas de las zonas o subzonas beneficiarias, mediante las cuales se asignen usos, intensidades y zonificación, se determinará el nuevo precio comercial de los terrenos comprendidos en las correspondientes zonas o subzonas, como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con características similares de zonificación, uso, intensidad de uso y localización.

3) El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística. El efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie objeto de la participación en la plusvalía.

Efecto plusvalía resultado del cambio de uso del suelo.

Según el artículo 76 de la Ley 388 de 1997, cuando se autorice el cambio de uso a uno más rentable, el efecto plusvalía se estimará de acuerdo con el siguiente procedimiento:

1) Se establecerá el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias, con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía.

2) Se determinará el nuevo precio comercial que se utilizará en cuanto base del cálculo del efecto plusvalía, en cada una de las zonas o subzonas consideradas, como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con características similares de uso y localización. Este precio se denominará nuevo precio de referencia.

3) El mayor valor generado por metro cuadrado se estimará como la diferencia entre el nuevo precio de referencia y el precio comercial antes de la acción urbanística. El efecto total de la plusvalía, para cada predio individual, será igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie del predio objeto de la participación en la plusvalía.

Por mayor aprovechamiento del suelo

Cuando se autorice un mayor aprovechamiento del suelo, el efecto plusvalía debe ser estimado de acuerdo con el siguiente procedimiento, según lo señala el artículo 77 de la Ley 388 de 1997.

1) Se determinará el precio comercial por metro cuadrado de los inmuebles en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias; con características geoeconómicas homogéneas, antes de la acción urbanística generadora de la plusvalía. En lo sucesivo este precio servirá como precio de referencia por metro cuadrado.

2) El número total de metros cuadrados que se estimará como objeto del efecto plusvalía será, para el caso de cada predio individual, igual al área potencial adicional de edificación autorizada. Dice el artículo 77 de la citada Ley que por potencial adicional de edificación se entenderá la cantidad de metros cuadrados de edificación que la nueva norma permite en la respectiva localización, como la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y después de la acción generadora.

3) El monto total del mayor valor será igual al potencial adicional de edificación de cada predio individual multiplicado por el precio de referencia, y el efecto plusvalía por metro cuadrado será equivalente al producto de la división del monto total por el área del predio objeto de la participación en la plusvalía[3].

Área objeto de la participación en la plusvalía

Según el artículo 79 de la Ley 388 de 1997, el área objeto de la participación en plusvalía corresponde al número total de metros cuadrados que se considerará como objeto de la participación en la plusvalía, “y será, para el caso de cada inmueble, igual al área total del mismo destinada al nuevo uso o mejor aprovechamiento, descontada la superficie correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público de la ciudad, así como el área de eventuales afectaciones sobre el inmueble en razón del plan vial u otras obras públicas, las cuales deben estar contempladas en el plan de ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen”.

Monto de la participación en plusvalías

Si bien corresponde a los concejos municipales o distritales, por iniciativa del alcalde, establecer la tasa de participación que se imputará a la plusvalía generada, la Ley 388 de 1997, establece el mínimo y el máximo a tener en cuenta. Como mínimo puede establecerse un treinta (30%) por ciento y como máximo el cincuenta (50%) por ciento del mayor valor generado por metro cuadrado.

El artículo 79 de la citada Ley dice que entre distintas zonas o subzonas, la tasa de participación podrá variar dentro del rango aquí establecido, tomando en consideración sus calidades urbanísticas y las condiciones socioeconómicas de los hogares propietarios de los inmuebles.

Es decir que no siempre un municipio o distrito tiene que señalar el mismo porcentaje para todas las zonas, sino que puede variar, pero sin salirse de los topes antes señalados.

En este mismo sentido, es importante señalar las disposiciones de los parágrafos 1º y 2º del artículo 79 de la Ley 388 de 1997, los cuales textualmente dicen:

“Parágrafo lº.- Cuando sobre un mismo inmueble se produzcan simultáneamente dos o más hechos generadores en razón de las decisiones administrativas detalladas en los artículos precedentes, en el cálculo del mayor valor por metro cuadrado se tendrá en cuenta los valores acumulados, cuando a ello hubiere lugar.

Parágrafo 2º.- En razón a que el pago de la participación en la plusvalía al municipio o distrito se hace exigible en oportunidad posterior, de acuerdo con lo determinado por el artículo 83 de esta Ley, el monto de la participación correspondiente a cada predio se ajustará de acuerdo con la variación de índices de precios al consumidor (IPC), a partir del momento en que quede en firme el acto de la liquidación de la participación”.

Cálculo del efecto plusvalía

Dentro de los cinco días hábiles siguientes a la adopción del Plan de Ordenamiento Territorial, de su revisión, o de los instrumentos que lo desarrollan o complementen, en los cuales se concretan las acciones urbanísticas que constituyen los hechos generadores de la participación en la plusvalía, el alcalde o quien cumpla funciones delegadas, debe solicitar que se proceda a estimar el mayor valor por metro cuadrado en cada una de las zonas o subzonas consideradas.

Una vez recibida la solicitud del alcalde o de quien cumpla las funciones delegadas, el igac o la entidad correspondiente o el perito avaluador, contarán con un plazo de sesenta días hábiles para ejecutar lo solicitado. Dice la Ley que transcurrido este término, y sin perjuicio de las sanciones legales a que haya lugar por la morosidad del funcionario o los funcionarios responsables, y de la responsabilidad contractual en el caso del perito privado, la administración municipal o distrital podrá solicitar un nuevo peritazgo que determinen el mayor valor o monto de la plusvalía.

Corresponde al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o la entidad que haga sus veces o los peritos técnicos debidamente inscritos en las Lonjas o instituciones análogas, establecer los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles objetos del cálculo de la plusvalía.

Liquidación del efecto plusvalía

Según el artículo 81 de la Ley 388 de 1997, con base en la determinación del efecto de plusvalía por metro cuadrado calculado para cada una de las zonas o subzonas objeto de la participación, el Alcalde municipal o distrital, o la dependencia que cumpla estas funciones, debe liquidar, dentro de los cuarenta y cinco días siguientes, el efecto plusvalía causado en relación con cada uno de los inmuebles objeto de la misma, y aplicar las tasas correspondientes, de conformidad con lo autorizado por el concejo municipal o distrital.

“A partir de la fecha en que la administración municipal disponga de la liquidación del monto de la participación correspondiente a todos y cada uno de los predios beneficiados con las acciones urbanísticas, contará con un plazo de treinta (30) días hábiles para expedir el acto administrativo que la determina, y para notificarlo a los propietarios o poseedores, lo cual procederá mediante tres (3) avisos publicados en ediciones dominicales de periódicos de amplia circulación en el municipio o distrito, así como a través de edicto fijado en la sede de la alcaldía correspondiente. Contra estos actos de la administración procederá exclusivamente el recurso de reposición dentro de los términos previstos para el efecto en el Código Contencioso Administrativo.

Para los fines de publicidad frente a terceros, una vez en firme el acto administrativo de liquidación del efecto plusvalía, se ordenará su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria de cada uno de los inmuebles. Para que puedan registrarse actos de transferencia del dominio sobre los mismos, será requisito esencial el certificado de la administración en el cual se haga constar que se ha pagado la participación en la plusvalía correspondiente”[4].

Revisión de la estimación del efecto plusvalía

Según el artículo 82 de la Ley 388 de 1997, cualquier propietario o poseedor de un inmueble objeto de la aplicación de la participación en la plusvalía, podrá solicitar, en ejercicio del recurso de reposición, que la administración revise el efecto plusvalía estimado por metro cuadrado, definido para la correspondiente zona o subzona en la cual se encuentre su predio, y podrá solicitar un nuevo avalúo.

“Para el estudio y decisión de los recursos de reposición que hayan solicitado la revisión de la estimación del mayor valor por metro cuadrado, la administración contará con un plazo de un (1) mes calendario contado a partir de la fecha del último recurso de reposición interpuesto en el cual se haya pedido dicha revisión. Los recursos de reposición que no planteen dicha revisión se decidirán en los términos previstos en el Código Contencioso Administrativo”[5].

Exigibilidad y cobro del efecto plusvalía

Según el artículo 81 del Decreto-Ley 019 de 2012, que modifica el artículo 83 de la Ley 388 de 1997, la participación en la plusvalía sólo debe exigirse al propietario o poseedor del inmueble respecto del cual se haya liquidado e inscrito en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria un efecto de plusvalía, en el momento en que se presente cualquiera de las siguientes situaciones:

  1. Solicitud de licencia de urbanización o construcción, según sea el caso, aplicable para el cobro de la participación en la plusvalía generada por cualquiera de los hechos generadores de que trata el artículo 74 de la Ley 388 de 1997.

  2. Cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el cobro de la participación en la plusvalía generada por la modificación del régimen o zonificación del suelo.

  3. Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble, aplicable al cobro de la participación en la plusvalía de que tratan los numerales 1º y 3º del referido artículo 74.

  4. Adquisición de títulos valores representativos de los derechos adicionales de construcción y desarrollo, en los términos que se establece en el artículo 88 y siguientes de la presente Ley.

La norma citada establece cuatro parágrafos, los cuales establecen lo siguiente:

Parágrafo 1º.- En el evento previsto en el numeral 1º, el monto de la participación en plusvalía para el respectivo inmueble puede recalcularse, aplicando el efecto plusvalía liquidado por metro cuadrado al número total de metros cuadrados adicionales objeto de la licencia correspondiente.

Parágrafo 2º.- Para la expedición de las licencias de construcción, así como para el otorgamiento de los actos de transferencia del dominio, en relación con inmuebles respecto de los cuales se haya liquidado e inscrito en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria el efecto de plusvalía, será necesario acreditar su pago.

Parágrafo 3º.- Si por cualquier causa no se efectúa el pago de la participación en las situaciones previstas en este artículo, el cobro de la misma se hará exigible cuando ocurra cualquiera de las restantes situaciones aquí previstas. En todo caso, si la causa es la no liquidación e inscripción de la plusvalía, el alcalde municipal o distrital deberá adelantar el procedimiento previsto en el artículo 81 de la presente ley. Responderán solidariamente el poseedor y el propietario, cuando fuere el caso.

Parágrafo 4º.- Los municipios podrán exonerar del cobro de la participación en plusvalía a los inmuebles destinados a vivienda de interés social.

Formas de pago de la participación

Según el artículo 84 de la Ley 388 de 1997, la participación en la plusvalía podrá pagarse utilizando una de las siguientes formas:

1) En dinero efectivo

2) Transfiriendo a la entidad territorial o a una de sus entidades descentralizadas, una porción del predio objeto de la misma, del valor equivalente a su monto. Dice la norma que esta forma sólo será procedente si el propietario o poseedor llega a un acuerdo con la administración sobre la parte del predio que será objeto de la transferencia, para lo cual la administración tendrá en cuenta el avalúo que habrá de practicar mediante expertos contratados para tal efecto. Las áreas transferidas se destinarán a fines urbanísticos, directamente o mediante la realización de programas o proyectos en asociación con el mismo propietario o con otros.

3) El pago mediante la transferencia de una porción del terreno podrá canjearse por terrenos localizados en otras zonas de área urbana, haciendo los cálculos de equivalencia de valores correspondientes.

4) Reconociendo formalmente a la entidad territorial o a una de sus entidades descentralizadas un valor accionario o un interés social equivalente a la participación, a fin de que la entidad pública adelante conjuntamente con el propietario o poseedor un programa o proyecto de construcción o urbanización determinado sobre el predio respectivo.

5) Mediante la ejecución de obras de infraestructura vial, de servicios públicos, domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales, para la adecuación de asentamientos urbanos en áreas de desarrollo incompleto o inadecuado, cuya inversión sea equivalente al monto de la plusvalía, previo acuerdo con la administración municipal o distrital acerca de los términos de ejecución y equivalencia de las obras proyectadas.

6) Mediante la adquisición anticipada de títulos valores representativos de la participación en la plusvalía liquidada, en los términos previstos en el artículo 88 y siguientes de la Ley 388 de 1997.

Debe tenerse en cuenta que en los eventos de que tratan los numerales 2º y 4º del artículo 84 de la Ley 388 de 1997, se reconocerá al propietario o poseedor un descuento del cinco por ciento (5%) del monto liquidado. Y, en los casos previstos en el numeral 6º la administración tiene que aplicar un descuento del diez por ciento (10%) del mismo.

Destinación de los recursos provenientes de las plusvalías

Según el artículo 85 de la Ley 388 de 1997, los recursos de la participación en la plusvalía a favor de los municipios y distritos deben destinarse a los siguientes fines:

1) Compra de predios o inmuebles para desarrollar planes o proyectos de vivienda de interés social.

2) Construcción o mejoramiento de infraestructuras viales, de servicios públicos domiciliarios, áreas de recreación y equipamientos sociales para la adecuación de asentamientos urbanos en condiciones de desarrollo incompleto o inadecuado.

3) Ejecución de proyectos y obras de recreación, parques y zonas verdes y expansión y recuperación de los centros y equipamientos que conforman la red del espacio público urbano.

4) Financiamiento de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo de interés general.

5) Actuaciones urbanísticas en macroproyectos, programas de renovación urbana u otros proyectos que se desarrollen a través de unidades de actuación urbanística.

6) Pago de precio o indemnizaciones por acciones de adquisición voluntaria o expropiación de inmuebles, para programas de renovación urbana.

7) Fomento de la creación cultural y al mantenimiento del patrimonio cultural del municipio o distrito, mediante la mejora, adecuación o restauración de bienes inmuebles catalogados como patrimonio cultural, especialmente en las zonas de las ciudades declaradas como de desarrollo incompleto o inadecuado.

[1] Se entiende por acción urbanística la decisión jurídica que toma la administración pública respecto de la clasificación del suelo, los usos y los aprovechamientos del mismo. Y se entiende por actuación urbanística el desarrollo de obras públicas como vías, parques, puentes etc.

[2] Corte Constitucional Sentencia C-517 de 2007

[3] Para efectos de establecer la participación en la plusvalía, el Decreto 1788 de 2004, por medio del cual se reglamentan las disposiciones de la Ley 388 de 1997 referidas a la plusvalía, señala, entre otras disposiciones, las siguientes, las cuales creemos, es importante tener muy en claro como conceptos o definiciones:

“Aprovechamiento del suelo. Modificado por el Decreto Nacional 2181 de 2006. Es el número de metros cuadrados de edificación autorizados por la norma urbanística en un predio;

  1. b) Cambio de uso. Es la autorización específica para destinar los inmuebles de una zona a uno o varios usos diferentes a los permitidos bajo la norma anterior;

  2. c) Efecto de plusvalía. Es el incremento en el precio del suelo, resultado de las acciones urbanísticas de que tratan los artículos 74, 75, 76, 77 y 87 de la Ley 388 de 1997.

  3. d) Índice de ocupación. Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por el área total del predio;

  4. e) Índice de construcción. Es el número máximo de veces que la superficie de un terreno puede convertirse por definición normativa en área construida y, se expresa por el cociente que resulta de dividir el área permitida de construcción por el área total de un predio”.

[4] Artículo 81 Ley 388 de 1997.

[5] Artículo 82 Ley 388 de 1997.

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