INSTRUMENTOS DE GESTIÓN DE SUELO

Definición de instrumentos de gestión. Son aquellos que permiten hacer viables las estrategias, políticas y demás propósitos del ordenamiento territorial. Puede haber instrumentos que se denominan de planeamiento y son también de gestión, como por ejemplo los planes parciales, mediante las unidades de actuación urbanística.La planificación del territorio no sirve de nada si no es realizable y ejecutable, y para que lo sea se necesitan herramientas e instrumentos eficaces. La planificación territorial tiene tres componentes importantes: el qué, el cómo y el con qué. El qué se determina mediante los instrumentos de planificación, el cómo mediante los instrumentos de gestión y el con qué, mediante los instrumentos de financiación.Ya nos referimos a los instrumentos de planificación, ahora nos corresponde tratar los instrumentos de gestión vistos para todos los aspectos del desarrollo y construcción de las ciudades, es decir no solamente como instrumentos de gestión de suelo. 2. TIPOS DE INSTRUMENTOS DE GESTIÓN. Los instrumentos de gestión pueden clasificarse de la siguiente manera:a) Públicos, privados y mixtos. Existen instrumentos de gestión que pueden ser utilizados por las entidades públicas, y otros por cualquier persona de derecho privado. Hay otros que pueden ser utilizados por los dos.Son públicos por ejemplo la expropiación administrativa, la cual algunos no la catalogan como instrumento de gestión sino de intervención del suelo. También lo es la declaratoria de bien de interés público, los anuncios de proyectos y la declaratoria del derecho de preferencia.Son privados, por ejemplo, la integración inmobiliaria, la cooperación entre partícipes y el reajuste de tierras, si son utilizados únicamente por particulares.Son mixtos aquellos que son susceptibles de ser utilizados tanto por la administración pública como por los particulares, por ejemplo las unidades de actuación urbanística.b) De competencia local y mixta. Casi todos los instrumentos de gestión son de competencia del municipio o distrito, salvo casos como el de los macroproyectos urbanos, que pueden tener participación de entidades de la nación o entidades regionales y departamentales.3. UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA COMO INSTRUMENTOS DE GESTIÓN. Como instrumentos de gestión son aquéllas que permiten desarrollar un determinado plan parcial. Se establecen con el fin de realizar los proyectos de integración inmobiliaria, reajuste de tierras y las obras en general. Cada unidad de actuación urbanística puede consagrar diferentes estrategias de financiación. Más adelante, el capítulo correspondiente a las “acciones urbanísticas”, nos referiremos expresamente a estas unidades.4. DERECHO DE PREFERENCIA. Es la potestad que tiene la administración para adquirir de manera preferencial un determinado bien inmueble. En estos casos, el propietario de un bien tiene la obligación de ofrecer su predio a la entidad que haya establecido dicho derecho por una sola vez, para que ésta decida si lo compra o no. El derecho de preferencia se aplica también en los bancos inmobiliarios, según lo establece el artículo 73 de la Ley 9ª de 1989, cual dice: “Establézcase a favor de los Bancos de Tierras, el derecho de preferencia en la enajenación de los inmuebles que según el plan de desarrollo aparezcan ubicados en las zonas destinadas por los Concejos, el Consejo Intendencial o las Juntas Metropolitanas a los fines establecidos en los literales b), d), e), m), n) y o) del artículo 10. En virtud de dicho derecho, los propietarios que tengan la intención de enajenar sus inmuebles deberán, por una sola vez, ofrecerlos en primer lugar a los Bancos de Tierras” (Léase artículo 10 de le Ley 9ª de 1989).De igual manera, el artículo 74 de la misma Ley dice que corresponde a los representantes legales de los Bancos de Tierras determinar, con el visto bueno de sus juntas directivas, presididas personalmente por el Alcalde o el Intendente, y mediante resolución motivada, los inmuebles precisos respecto de los cuales se ejercerá el derecho de preferencia, al cual nos hemos referido aquí.“Corresponderá a los representantes legales de los Bancos de Tierras determinar, con el visto bueno de sus juntas directivas, presididas personalmente por el Alcalde o el Intendente, y mediante resolución motivada, los inmuebles precisos respecto de los cuales se ejercerá el derecho de preferencia.La resolución anterior será inscrita en cada uno de los folios de matrícula inmobiliaria de los inmuebles señalados, y no podrá inscribirse ningún título traslaticio de dominio posterior sin la constancia de haber cumplido la obligación prevista en el artículo anterior”[1]5. ANUNCIO DE PROYECTO. La administración puede, mediante un acto administrativo, hacer el anuncio de un proyecto u obra a realizar en determinados predios del municipio o distrito. Este anuncio tiene como fin dar a conocer tanto a los propietarios del bien como a la comunidad en general, que la administración adquirirá, por vía de enajenación voluntaria o forzosa, los bienes que se ubiquen en el lugar donde se realizará el proyecto.El artículo 2.2.5.4.1 del Decreto 1077 de 2015 establece el anuncio de proyectos, programas u obras que constituyan motivos de utilidad pública o interés social, al respecto dice que “las entidades competentes para adquirir por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles para la ejecución de proyectos u obras de utilidad pública o interés social, harán el anuncio del respectivo programa, proyecto u obra, mediante acto administrativo de carácter general que deberá publicarse en los términos del artículo 65 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo”.Por su parte, el parágrafo 1 del mencionado artículo, dice que en todo caso, también se procederá al anuncio para la ejecución de programas, proyectos u obras de utilidad pública o interés social desarrollados mediante la concurrencia de terceros.Una de las preocupaciones de la administración en la adquisición de predios es la especulación de los precios del suelo, pues, una vez se conoce que la administración va a realizar determinados proyectos, los propietarios creen que sus inmuebles valen mucho más. Para evitar dicha especulación, el artículo 2.2.5.4.2 del Decreto 1077 de 2015 establece que “de conformidad con lo dispuesto en el parágrafo 1 del artículo 61 de la Ley 388 de 1997, con el anuncio del proyecto se descontará del avalúo comercial de adquisición, el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto, programa u obra, salvo aquellos casos en que los propietarios hubieren pagado la participación en plusvalía por obra pública o la contribución de valorización, según sea del caso”. Agrega la norma que para el efecto, “se elaborarán avalúas de referencia en los cuales se debe tener en cuenta las condiciones físicas, jurídicas y económicas del suelo al momento del anuncio del proyecto, de acuerdo con la normativa vigente”.Pero, lo anterior tampoco significa que en prerrogativa de este derecho, la administración menoscabe los intereses legítimos de los propietarios, tales como la justa indemnización y el reconocimiento del lucro cesante por la actividad económica que genere el bien.5.1. Contenido del acto administrativo con el que se anuncia el proyecto Por disposición del artículo 2.2.5.4.3 del Decreto 1077 de 2015, el acto administrativo del anuncio del proyecto debe contener, por lo menos:1. La descripción del proyecto, programa u obra que constituye el motivo de utilidad pública o interés social y, si es del caso, el instrumento normativo que lo contempla, decreta o aprueba.2. La delimitación preliminar mediante coordenadas IGAC en planos a nivel predial (escala 1:2.000 o 1:5.000) de la zona en la cual se adelantará el proyecto, programa u obra que se anuncia.3. Los avalúes de referencia correspondientes al área descrita en el numeral anterior que obrarán como anexo del acto administrativo de anuncio del proyecto, o indicar la condición que en el evento de no contar con los mencionados avalúas de referencia, la administración deberá ordenar y/o contratar la elaboración de los avalúas de referencia dentro de los seis (6) meses siguientes a la expedición del acto administrativo de anuncio.El parágrafo 1 dela mencionada norma dice que los avalúos de referencia correspondientes al área descrita en el numeral 2 del artículo 2.2.5.4.3 del Decreto 1077 de 2015, “no podrán tener un tiempo de expedición superior a un (1) año de anterioridad a la fecha de expedición del correspondiente acto administrativo de anuncio del proyecto”.Es importante tener en cuenta que el acto administrativo del anuncio del proyecto no requiere ser inscrito en los respectivos folios de matrícula inmobiliaria de los predios objeto del anuncio, así lo establece el parágrafo 2 del artículo 2.2.5.4.3 del Decreto 1077 de 2015.Otro asunto importante de dichos actos es que no son susceptibles de recurso alguno, por cuanto tienen la categoría de actos administrativos de carácter general. Los recursos de la vía gubernativa no aplican para actos generales, según lo establece el artículo 75 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.Podría pensarse que un anuncio de proyecto podría ser un acto administrativo de carácter particular y concreto al identificar los predios sobre los cuales recae, no obstante, la Ley les da el carácter de generales por cuanto el interés general.5.2. Avalúos de referencia para anuncios de proyectos El artículo 2.2.5.4.4 del Decreto 1077 de 2015 señala que para efectos de los anuncios de proyectos, “se entiende por avalúo de referencia aquel destinado a definir el valor del suelo antes del anuncio del proyecto y que se realizará por zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas”.Los avalúos de referencia deben ser solicitados por las autoridades competentes, “con el fin de determinar el valor comercial del suelo antes del anuncio del proyecto, el cual servirá de base para identificar los incrementos en el valor del suelo generado por el respectivo anuncio.La norma en mención dice también que “la entidad o persona encargada de elaborar los avalúas de referencia, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27 del Decreto Ley número 2150 de 1995 o la norma que lo modifique, complemente o sustituya, establecerá el precio por metro cuadrado del suelo, para las zonas o subzonas geoeconómicas homogéneas, que resulten del estudio de valores de la zona donde se adelantará el programa, proyecto u obra, con arreglo a las condiciones físicas, jurídicas, económicas, de mercado inmobiliario y en especial con la normativa vigente al momento del anuncio del proyecto”.Asimismo, que el precio de adquisición “será igual al valor del avalúo comercial, de conformidad con lo previsto por el artículo 61 de la Ley 388 de 1997”, y que por lo tanto, los avalúas de referencia “no sustituyen la obligación de elaborar los avalúes comerciales para definir el precio de adquisición de los inmuebles” (Aparte de libro Ordenamiento territorial y Derecho Urbano, escrito por Pedro Antonio Solarte Portilla y publicado por la Editorial Leyer. Prohibida toda reproducción)

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