Plusvalía

PLUSVALÍA

La plusvalía es el mayor valor que se genera en el suelo debido a una acción o actuación urbanística[1] del Estado, es decir, por una decisión diferente del propietario o poseedor o de un tercero.

El artículo 82 de la Constitución Política de Colombia establece que las entidades públicas “participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común”.

Con base en dicha norma, el artículo 73 de la Ley 388 de 1997 determinó que las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, “generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones”; y reglamentó el tema de tal forma que pueda entenderse cuándo hay lugar a la participación en la plusvalía, cómo debe calcularse y qué valor debe pagarse.

Es decir, para que en un predio se produzca la plusvalía se necesita que el Estado (municipio o distrito), produzca una decisión administrativa que contemple acciones urbanísticas y estas a su vez contemplen hechos generadores.

Una acción administrativa puede estar contenida en un acuerdo municipal, en un decreto del alcalde o en una resolución de una entidad municipal o distrital competente. Se entiende que dicha decisión contempla acciones urbanísticas cuando éstas están dirigidas a reglamentar o complementar los usos del suelo, la edificabilidad, el espacio público, las vías, o la clasificación del territorio, entre otras.

Ahora bien, para que exista un hecho generador de plusvalía se necesita que las nuevas decisiones administrativas (nuevas normas) contemplen un mejoramiento en los predios respecto de las normas antes establecidas, bien sea que se trate de la asignación de un mejor uso, de un mayor potencial de edificabilidad o de un mejoramiento en la clasificación del suelo.

El artículo 74 de la mencionada Ley 388 de 1997 establece como hechos generadores de plusvalía los siguientes:

  1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.

  2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

  3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

Según la Ley 388 de 1997 el valor de la participación puede ser entre un 30% y un 50% de ese mayor valor producido en el suelo.

La misma norma determina que los concejos municipales y distritales establecerán, mediante acuerdos de carácter general, las normas para la aplicación de la participación en la plusvalía en sus respectivos territorios.

Así las cosas, a partir del año de 1999, los concejos municipales en Colombia empezaron a reglamentar los procedimientos y montos de dicha participación, quedando establecido el procedimiento legal, pero sin que tuviera aplicación práctica sino hasta después de varios años.

La aplicación de dichas normas, tanto nacionales como territoriales, exige un procedimiento que en términos resumidos es el siguiente:

  1. Expedición de la acción urbanística. La expide el concejo municipal, el alcalde o la autoridad competente.

  2. Determinación del o los hechos generadores de plusvalía. Lo debe hacer quien expide la acción urbanística.

  3. Solicitud del cálculo[2] de la plusvalía a la autoridad competente para realizar avalúos y oficialmente reconocida.

  4. Liquidación del efecto plusvalía. Consiste en determinar qué porcentaje de ese mayor valor del suelo producido gracias a la acción urbanística le corresponde a la administración.

  5. Expedición de un acto administrativo el cual debe ser notificado a los propietarios o poseedores de los predios.

  6. Anotación en los folios de matrícula inmobiliaria de los predios objeto de la plusvalía.

  7. Pago de la plusvalía. La plusvalía solo puede ser cobrada cuando se presentan los momentos de pagos señalados en la misma Ley 388 de 1997 y que corresponden básicamente a: Transferencia del derecho de dominio y trámite de una licencia urbanística.

Es importante resaltar que no es lo mismo determinar que hay plusvalía a liquidarla, y lo que es más importante para la administración, cobrarla.

Son tres momentos distintos los que deben ocurrir, y si bien el primero conlleva al segundo, éste no necesariamente conlleva al tercero, que es en últimas el más importante para la administración, por cuanto los momentos de cobro, señalados anteriormente en el numeral 7, depende de si el propietario o poseedor realiza o no el trámite correspondiente.

[1] Se entiende por acción urbanística a la decisión jurídica que toma la administración pública respecto de la clasificación del suelo, los usos y los aprovechamientos del mismo. Y se entiende por actuación urbanística al desarrollo de obras públicas como vías, parques, puentes etc., llevadas a cabo en los espacios urbanos.

[2] Según la Ley 388 de 1997, el cálculo de la plusvalía es la determinación del mayor valor que se produce en uno o varios predios determinados, por causa de la acción urbanística tomada.

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